8. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
Güvenli ve en az riskle kazanç sağlamak isteyenlere yeni bir alternatif sunan
GYO'ları, Türkiye'de henüz yeni bir yatırım modelidir.
A-Gayrimenkul Yatırım Ortaklığının Amacı
Gayrimenkul yatırım ortaklığının amacı, getiri potansiyeli yüksek
gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı projelere yatırım yapmak, portföyündeki
gayrimenkullerden kira geliri elde etmek ve bu şekilde kira ve alım satım
kazançları yoluyla gayrimenkullerin yüksek gelirine ulaşmaktır. Gayrimenkul
yatırım ortaklığının hisse senedini alarak ortak olan bir yatırımcı, yüksek
getirili gayrimenkullerden dolaylı olarak yararlanmış olmaktadır. Portföyündeki
gayrimenkullerin alım satımından kar sağlayan gayrimenkul yatırım ortaklığı,
dönem sonunda bu karı ortaklarına temettü olarak dağıtacak ve gayrimenkul
gelirini ortaklarına aktaracaktır. Gayrimenkulun kendisinin değil, ona yatırım
yapan bir şirketin hisse senetlerinin satın alınması, gayrimenkul yatırımının
likidite edilmesi sorununu ortadan kaldırmaktadır.
B-Gayrimenkul Yatırım Ortaklığının Yatırımcılarına Sağladığı Avantajlar
Yatırımcılar, gayrimenkul yatırım ortaklığı hisse senetlerini borsada likidite
etmek yanında, borsada oluşan fiyat dalgalanmalarından da yararlanırlar.
Ayrıca, şirketin portföyü bu alanda uzman kişiler tarafından yönetildiğinden,
herhangi bir kişinin kendi başına yatırım yapmasından daha etkin sonuçlar elde
edilebilecektir.
-Yatırımcılar, yüksek yatırım gelirlerinden şirketteki hisseleri oranında pay
alabiliyorlar.
-Çok çeşitli gayrimenkullere aynı anda yatırım yapıldığı için risk azalıyor.
-Yatırımcılar, gayrimenkul sektörünün profesyonelleri tarafından yönlendiriliyor
ve gayrimenkul yatırımlarına likidite kazandırılıyor.
-Yatırımcılar, temelde gayrimenkul yatırımı yaparken, bir şirkete ait menkul
kıymetleri satın alıp istediğinde bunu borsada satabiliyor. Böylece,
gayrimenkul yatırımlarını menkul kıymet olarak satarak bir satış kolaylığı
kazanılmış oluyor ve bu sayede gayrimenkulun bürokratik satış süreçleri ve
müşteri bulma zorluğu ortadan kalkıyor.
-GYO'lar yatırım avantajlarının yanısıra vergi avantajları da sunuyor.
GYO şirketlerinin gelirleri, Kurumsal Vergisi Kanunu'nun 8/4-d maddesi
uyarınca kurumlar vergisinden istisna. Ayrıca GYO şirketlerinin ortaklarına
kar dağıtmaları durumunda, herhangi bir gelir vergisi tevfikatı yapılması da
gerekmiyor. Dolayısıyla GYO bünyesinde elde edilen kazançlar hem kurumlar,
hem de gelir vergisi tevkifatına tabi olmadığından yatırımcılara hiç
vergilendirilmemiş bir kazanç dağıtılıyor.
-Bu şirketlere yatırım yapan yatırımcıların bir kısmı da, organize bir şekilde
işleyen ikincil piyasalarda işlem gören GYO hisselerini doğrudan gayrimenkul
yatırımına tercih eden uluslararası kuruluşlardır. Bu kuruluşlar böylece
gelişmekte olan ülkelerdeki gayrimenkul getirilerinden yararlanmış olurlar
C-GYO'lara Yatırımcılara Sağladığı Haklar
Bir gayrimenkul yatırım ortaklığının hisse senedine yatırım yapan yatırımcı,
kaynağı Türk Ticaret Kanunu olan bazı haklara sahip olmaktadır. Bu haklar :
- Ortaklığın elde ettiği kardan payına düşen kısmını alma hakkı,
- Ortaklığın tasfiyesi halinde tasfiye payı hakkı,
- İç kaynaklardan yapılacak sermaye artırımı nedeniyle çıkarılacak hisse
senetlerini bedelsiz olarak alma hakkı,
- Ortaklığın sermaye artırımında yeni payları edinmede öncelik(rüçhan) hakkı,
- Genel kurul toplantılarına katılma, konuşma ve öneride bulunma hakkı,
- Genel kurul toplantılarında oy kullanma hakkı,
- Ortaklığın faaliyetleri ve hesapları hakkında bilgi alma, inceleme ve
denetleme hakkıdır.
D-Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına Yatırım Yapmak
Gayrimenkul yatırım ortaklığı hisse senetlerine yatırım yapmak isteyen
yatırımcılar, borsada işlem yapmaya yetkili bir aracı kuruluşa talimat
vererek hisse senetlerinin, ilk defa halka arzı sırasında birincil piyasalarda
veya daha önce halka arzedilmiş hisse senetlerinin ikincil piyasalarda alım
satımını aracı kuruluşlar aracılığıyla borsada gerçekleştirirler.
E-Yatırım Yaparken Dikkat Etmesi Gerekenler
Yatırımcı, yatırım yapacağı gayrimenkul yatırım ortaklığının karlılık durumu,
faaliyetleri, yatırımları ve finansman yapısı hakkındaki bilgileri, şirketin
faaliyet raporlarından, kamuya açıklanan mali tablolarından izlemeli, ayrıca
şirketin sermaye, yönetim ve mali yapısı ile faaliyetleri hakkındaki
değişikliklere ilişkin olarak şirket tarafından borsaya bildirilen açıklamaları
takip etmelidir.
F-Gayrimenkul Yatırım Ortaklığının Güvenilirliği
GYO'ların portföyündeki gayrimenkullerin değeri SPK'nın ilan ettiği resmi
eksperlerin yaptıkları değerleme raporuyla belirlenir ve buna göre
yatırımcılara açılır. Böylece değerleme günündeki gayrimenkullerin rayiç değeri,
gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne yansıtılır. Bu değerleme sonuçları
şirketin mali tabloları ile birlikte belirli periyodlarla ilan edilir ve
şirketin yatırımcılarının, şirketin gerçek değeri hakkında bilgi sahibi
olmaları sağlanır. Bu sayede yatırımcılar yatırım yaptıkları şirketin portföy
değerini bilir ve yatırımlarının cari değerini karşılaştırma imkanı bulurlar.
Ayrıca,SPK tarafından, yatırım projelerinin yasal düzenlemelere uygun olması,
proje izinlerinin alınması gibi hukuki yükümlülükler denetlenir. Gayrimenkul
Yatırım Ortaklığı şirketleri, faaliyetleri ile ilgili önemli tüm kararlarını
ve yatırımlarını SPK'ya, borsaya ve yatırımcılarına açıklamak
mecburiyetindedirler.
Yatırımcı yaptığı yatırımı nasıl değerlendirebilir?
Yatırımcılar basit olarak şirketin varlıklarının rayiç değerleri toplamına
şirketin alacakları ve diğer varlıklarını ekleyerek ve bu tutardan borçlarını
düşerek şirketin aktif değerini bulabilirler. Net aktif değerin şirketin hisse
senedi sayısına bölünmesi halinde ise hisse senetlerinin o gün itibariyle
finansal olarak olması gereken değer bulunur. Ancak gayrimenkul yatırım
ortaklığı hisse senetleri borsada işlem gördüğünden, hisse senedi fiyatları
genel ekonomik konjonktüre bağlı olarak net aktif değerinden farklı olarak da
oluşabilecektir.